廣東中山：房企誠信水平與用款自由度掛鉤

——來源：中山商報

　　日前，前段時間，中山商報報道了今年來市內(nèi)多個商住、商業(yè)項目出現(xiàn)逾期交付、逾期辦證等現(xiàn)象，引起了輿論對于商品房開發(fā)問題的關(guān)注。而就在上周，中山市住建局就正式對外發(fā)布了《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（修訂版）（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿）。市民可在7月4日前向市住建局反饋意見建議。

　　記者留意到，相比現(xiàn)行的商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，此次修訂最大的亮點，在于前者將根據(jù)中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠信平臺上的誠信等級對預(yù)售人實施差異化管理。這意味著，今后誠信評級“一般般”的房企，在預(yù)售款使用上或會受到更大的限制，相反誠信評級較高、綜合實力較強的大型品牌房企將有望受惠。

　　新規(guī)亮點

　　亮點一：開發(fā)商預(yù)售款監(jiān)管賬戶最多增至3個

　　記者了解到，從上世紀90年代中山實行商品房預(yù)售制度以來，由于缺乏對商品房預(yù)售資金的有效監(jiān)管，個別商品房項目預(yù)售資金沒有完全按要求使用在工程建設(shè)上，導(dǎo)致商品房不能按時交付，侵害了購房人的合法權(quán)益。盡管我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售資金要用于該商品房的工程建設(shè)，但由于沒有明確具體的實施細則、管理規(guī)定和具體手段，給房地產(chǎn)開發(fā)商留下了隨意使用預(yù)售資金的空間，并由此帶來了一些潛在風險和后果。如開發(fā)商重復(fù)預(yù)售或抵押貸款后再銷售；開發(fā)商將預(yù)售資金挪用導(dǎo)致工程不能按期竣工，繼而造成延期交付。

　　為進一步明確和細化商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，根據(jù)《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)，中山早在2016年底就出臺了《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則（暫行）》。所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

　　為保護購房人利益、防范金融風險，保證商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，維護房地產(chǎn)正常交易秩序，中山計劃加強現(xiàn)行商品房預(yù)售款監(jiān)管制度的執(zhí)行力度。

　　根據(jù)意見稿，今后預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，一個預(yù)售許可原則上可以設(shè)立1到3個商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶（目前只能有1個），可以在商品房預(yù)售許可后增加。意見稿還規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)在商品房買賣合同中注明監(jiān)管銀行及商品房預(yù)售款專用賬戶信息，并在項目銷售場所予以公示，以便相關(guān)部門和預(yù)購人查詢、使用和監(jiān)督。

　　亮點二：誠信等級將影響預(yù)售款使用自由度

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點，顯示政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴厲。

　　中山房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、曾直接參與市內(nèi)多個房地產(chǎn)項目報建、工程的孫欣向記者介紹，按照現(xiàn)行的《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，商品房預(yù)售款一般都是按節(jié)點撥付給預(yù)售人（開發(fā)商），房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進度按取得預(yù)售許可、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成首次登記四個節(jié)點三個階段編制《商品房預(yù)售項目用款計劃書》，作為申請撥付商品房預(yù)售資金的依據(jù)，可在完成相應(yīng)節(jié)點建設(shè)任務(wù)后申請支取該節(jié)點的用款額度。

　　相比之下，本次新出臺的意見稿則新增了將根據(jù)中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠信平臺上的誠信等級對預(yù)售人實施差異化管理。從字面意思不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)的誠信評級將決定其預(yù)售款的使用自由度。

　　譬如，房地產(chǎn)企業(yè)誠信登記為A級的，其預(yù)售項目結(jié)構(gòu)封頂后，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工單位書面確認，由住建部門核實施工現(xiàn)場進度情況屬實的，提交預(yù)售款用款申請，經(jīng)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門同意用于支付工程進度費用，專用賬戶內(nèi)金額按已備案金額的15%預(yù)留；而房地產(chǎn)企業(yè)信用等級B級的，專用賬戶內(nèi)金額按已備案金額的20%預(yù)留。而被評為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級C級及以下的和納入“中山市問題樓盤名單”以及涉維穩(wěn)問題的預(yù)售人，需嚴格按施工節(jié)點申請支取該節(jié)點的用款額度。

　　同時，房地產(chǎn)企業(yè)若不按規(guī)定收存預(yù)售款的，按照中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠信平臺上的誠信等級進行管理，并按照《房地產(chǎn)不良行為扣分標準》進行扣分，拒不整改的，報房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定處以違規(guī)使用款項10%至20%罰款，或由房地產(chǎn)主管部門降低或注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

　　在孫欣看來，按誠信評級是中山住建部門進一步優(yōu)化審批流程、簡化申請資料，支持和服務(wù)誠信守法的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極信號。而且從他跟周邊城市同行交流的情況來看，目前包括東莞等周邊城市的地方住建部門都會根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、履約守信等情況，對其商品房預(yù)售款使用實行分級差異化管理。

　　業(yè)界觀點

　　規(guī)范“加碼”加大房企生存考驗

　　“在目前的大環(huán)境下，資金方面的挑戰(zhàn)還是很明顯的?！睂O欣表示，對購房者以及監(jiān)管部門來說，商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的力度“加碼”，將對中山房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生積極影響。包括有利于保護購房人的合法權(quán)益、規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)和銷售行為，防范樓盤出現(xiàn)問題

　　另外，早前中原地產(chǎn)中山市場分析經(jīng)理郭光喜也曾指出，以往開發(fā)商捂盤惜售或者變相囤積房源是一種行業(yè)違規(guī)行為，是房地產(chǎn)監(jiān)管整治的重點。預(yù)售資金監(jiān)管的加強將使開發(fā)商快建、快銷商品房，主動及時向市場輸送房源，有望對樓盤“人為抬價”現(xiàn)象起到一定的制約作用

　　“不過對于中小房企來說，規(guī)范的升級無疑是對企業(yè)資金、開發(fā)建設(shè)、資源整合方面能力提出了更高要求?！睂O欣坦言，按照中山的預(yù)售款監(jiān)管意見稿，未來中山住建部門將采取“扶優(yōu)罰劣”的態(tài)度對待房企。綜合誠信評級越高、違規(guī)記錄越少的企業(yè)，其就能夠獲得相對更大自由度的預(yù)售款使用空間。反觀曾被查處、處罰，綜合實力相對較弱的中小房企，其在資金申請、使用方面的難度將進一步加大。

　　房地產(chǎn)作為周期特征顯著的行業(yè)，每輪調(diào)控都會出現(xiàn)“大魚吃小魚”的并購潮。據(jù)記者觀察，近兩年隨著眾多大型房企的進駐，中山樓市出現(xiàn)了一輪明顯的“樓盤品牌化”開發(fā)潮。目前市內(nèi)在售的大型項目，基本以上市房企項目為主，反觀本地中小房企的開發(fā)數(shù)量則呈現(xiàn)出減少的趨勢。

　　在這種市場現(xiàn)象的背后，其實中山樓市與全國各地一樣，即上演著一輪優(yōu)勝劣汰的房企整合潮。近兩年，隨著碧桂園、恒大、萬科、保利等全國性房企龍頭進一步深入到中山這些城市“搶地盤”。本地中小房企與大型房企之間的競爭是要比以往更高，中小房企所面臨的競爭環(huán)境也更為激烈。記者了解到，近兩年中山不少本地小型房企都通過與品牌房企合作獲得資金，從而推動手頭存量土地資源的開發(fā)。部分本地中小房企甚至采用公司、項目轉(zhuǎn)讓的方式離場轉(zhuǎn)型。如目前市面上碧桂園、福晟、融創(chuàng)、泰禾等大型房企在中山開發(fā)的項目，其地塊大多是由本地房企中收購而來。

　　“越來越多中小房企發(fā)現(xiàn)，自己開發(fā)項目還沒有賣盤賺得多，而且壓力大多了。大房企在資金周轉(zhuǎn)、融資成本、材料采購、品牌溢價、銷售速率等方面的優(yōu)勢越發(fā)明顯，加上政策調(diào)控的逐步收緊，這讓市場洗牌日益加劇。”合富輝煌中山市場部負責人謝仲娟也認為，雖然去年至今部分前期擴張過快的房企在經(jīng)營上出現(xiàn)了問題，但這也很難改變行業(yè)集中度進一步提高的趨勢。如果未來金融環(huán)境繼續(xù)收緊，市場深度調(diào)整周期將持續(xù)，那么“大吃小”的并購案例也會隨之增加。